Canarias es uno de los principales destinos turísticos de España. Sin lugar a dudas, uno de los motivos es el excelente clima del que gozan las islas durante todo el año, además de contar con una belleza paisajística y unas playas de ensueño.
Por lo tanto, no es de extrañar que muchos propietarios comiencen a ver con buenos ojos la explotación de su viviendas con fines turísticos.
No obstante, existen algunas personas que recién comienzan en esta aventura del alquiler vacacional y no conocen toda la información al respecto de la normativa de vivienda vacacional en Canarias.
En esta nueva guía actualizada, te vamos a contar todo lo que necesitas para dar de alta tu propiedad como vivienda vacacional
Novedades sobre la Nueva Ley de Vivienda Vacacional en Canarias
La Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas en Canarias, publicada en el BOC nº 246 de 12 de diciembre de 2025, introduce un cambio profundo en la regulación del alquiler vacacional en las islas. La norma ya es vigente y sustituye el modelo anterior basado en la libre implantación por un sistema de planificación y control urbanístico más restrictivo.
A continuación, te explicamos cómo puede afectarte si tienes o quieres tener una vivienda vacacional en Canarias.
Mayor poder de decisión para los ayuntamientos
Uno de los cambios más relevantes es que los ayuntamientos pasan a tener un papel protagonista en la autorización de viviendas vacacionales. A partir de ahora, solo podrá ejercerse la actividad cuando el planeamiento urbanístico municipal permita expresamente el uso turístico en la zona donde se ubique la vivienda.
Además, se establece un límite máximo del 10 % de la edificabilidad residencial de cada municipio que podrá destinarse al uso turístico. En las llamadas Islas Verdes (El Hierro, La Gomera y La Palma) este porcentaje podrá ampliarse hasta el 20 %, atendiendo a sus particularidades territoriales.
Cuando un municipio alcance ese porcentaje máximo, no se podrán conceder nuevas licencias hasta que dicho límite descienda.
Por su parte, los Cabildos Insulares mantienen funciones de supervisión y control, especialmente en materia turística, pero siempre coordinados con el planeamiento municipal. Se prohíbe expresamente la implantación de viviendas vacacionales en espacios protegidos por su valor ambiental o paisajístico, sin perjuicio de los derechos consolidados de las viviendas ya en funcionamiento.
Nuevos requisitos para el alojamiento vacacional
La nueva normativa eleva los estándares de calidad, seguridad, sostenibilidad y accesibilidad de las viviendas vacacionales. Entre los principales requisitos destacan:
- Superficie mínima: la vivienda debe contar con al menos 35 metros cuadrados útiles.
- Antigüedad mínima: la vivienda debe haber tenido uso residencial durante un mínimo de 10 años antes de poder destinarse al alquiler vacacional.
- Autorización municipal previa: ya no basta con presentar una declaración responsable; es imprescindible que el uso turístico esté permitido por el planeamiento municipal.
- Accesibilidad: se refuerzan los criterios de accesibilidad universal, especialmente en edificios de uso colectivo.
- Sostenibilidad: se introducen exigencias en materia de eficiencia energética y consumo responsable de recursos.
Cómo me afectará la nueva ley si tengo una viviendas vacacionales
Si ya tienes una vivienda vacacional registrada, podrás seguir explotándola, pero deberás adaptarte progresivamente a los nuevos requisitos.
La ley establece periodos transitorios para las viviendas ya existentes, con un plazo general de 5 años, que podrá ampliarse hasta 10 años en determinados supuestos, para cumplir con las nuevas exigencias técnicas y de sostenibilidad.
Eso sí, una de las novedades más relevantes es que las licencias dejan de ser transmisibles, por lo que no podrán venderse ni cederse junto con la vivienda.
Este nuevo marco ha generado críticas entre propietarios y asociaciones del sector, que alertan de un aumento de la carga administrativa y de posibles pérdidas económicas, especialmente para los pequeños propietarios. Somos la gestora de apartamentos turísticos en Canarias que te asesorará y guiará durante todo el proceso de dar de alta a una vivienda vacacional en las islas.
¿A qué consideramos vivienda vacacional en Canarias?
En Canarias, la definición de vivienda vacacional está recogida en el Reglamento de Viviendas Vacacionales, aprobada en el Decreto 113/2015 y dice lo siguiente:
“Una vivienda vacacional se considerará como tal cuando está amueblada y equipada, en condiciones de uso inmediato y es comercializada en canales de oferta turística, para ser cedida temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio”.
Detengámonos un segundo a analizar frase “de forma habitual”. Con el fin de no generar confusiones, el Gobierno de Canarias comenta al respecto que se considera “forma habitual” si la concesión es de dos o más veces al año o, una vez al año, de forma reiterada, como por ejemplo, varios años seguidos.
¿Cuál es la normativa vigente para viviendas vacacionales en Canarias?
Actualmente, la normativa de referencia está compuesta por:
- La Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (BOC 246/2025).
- El Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento de 2010, en lo que resulte compatible.
- El Decreto 113/2015, de viviendas vacacionales, de forma supletoria.
- La Ley de Ordenación del Turismo de Canarias y la normativa urbanística y de habitabilidad aplicable.
Debe tenerse en cuenta que algunas disposiciones del Decreto 113/2015 han sido anuladas por el Tribunal Supremo, como por ejemplo:
- La prohibición de alquilar por habitaciones.
- La limitación por clasificación del suelo turístico o mixto.
Requisitos previos para las viviendas vacacionales en Canarias
Para dar de alta una vivienda vacacional en Canarias, es necesario cumplir con la normativa vigente y con los requisitos técnicos y administrativos exigidos.
A continuación te mostramos todos los requisitos.
1. Habitabilidad
Todas y cada una de las viviendas vacacionales en Canariasdeben contar con una cédula de habitabilidad. Se trata de un documento en el que se recogen las condiciones mínimas de integridad estructural y salubridad, como por ejemplo:
- Adecuado estado de conservación: que esté perfectamente limpia e higienizada, que esté al 100% disponible para los futuros huéspedes de forma inmediata.
- Dotación de muebles:correcta instalación de habitaciones, zonas de descanso, vestuarios, accesos, almacenaje, menaje, etc.
- Dimensiones mínimas: las viviendas vacacionales deben contar con una altura media de 2,5 metros y la superficie de la vivienda debe ser como mínimo de 25 metros cuadrados.
2. Equipamiento básico
En Canarias, las viviendas vacacionales deben contar con el equipamiento mínimo y adaptado al número de personas que se van a alojar en la propiedad.
Aquí te mostramos cuáles son para que los inquilinos se sientan como en casa:
- Equipamiento general como botiquín de primeros auxilios y cerradura interior en las puertas de acceso.
- En los dormitorios, debe haber camas con iluminación independiente, cortinas, perchas, ropas de cama como sábanas, mantas, almohadas y cubre almohadas.
- En los baños debe haber espejos, secadores, portarrollos de papel higiénico, alfombrilla, toalleros, toallas de baño, una por cada inquilino y toalla de mano por cada inquilino.
- En la cocina deben estar presentes un horno, microondas, cafetera, vajilla y cubertería, utensilios de cocina, plancha y tabla de planchar y menaje de cocina.
3. Tabla de precio
La política de precios del alojamiento, según las directrices de la normativa de pisos turísticos en Canarias, deben estar expuestos en el alojamiento, junto a la fecha en la que fueron fijados.
Nota aclarativa: los precios, raramente pueden ser superior a los fijados en canales de promoción como Booking o Airbnb.
4. Teléfonos de emergencias
Desde el Gobierno de Canarias se obliga a las viviendas vacacionales a proporcionar a los inquilinos todos los números de teléfono de emergencias y sanitarios. Deben estar expuestos con suma claridad, con un cartel informativo y redactado, al menos, en inglés y castellano.
Del mismo modo, se debe facilitar un número de contacto para posibles dudas o incidencias, que deberá permanecer en activo desde las 08:00 hasta las 20:00.
5. Placa distintiva
Todos y cada uno de los alojamientos turísticos en Canarias deben identificarse con una placa en el exterior con el número asignado en el momento del alta en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias.
6. Libro de reclamaciones
En la nueva propiedad no pueden faltar las hojas de reclamaciones, siempre a disposición de los inquilinos y debidamente señalizadas.
7. Registro de inquilinos
Y para finalizar, no puedes olvidarte de llevar el registro de los inquilinos que pasan por tu vivienda. Debes rellenar el documento en donde se recoja la fecha de entrada y datos de los huéspedes que deberán ser entregados al cuerpo de seguridad.
Dar de alta a una vivienda vacacional en Canarias: ¿Cómo hacerlo?
Si quieres empezar a alquilar tus propiedad turística y aún no sabes por donde empezar, has llegado al lugar adecuado.
En Hosticasa, como gestora de viviendas vacacionales y expertos en tramitar altas de alojamientos turísticos, te vamos a contar todos los detalles y pasos a seguir.
1. Documentación necesaria
Lo primero que debes hacer es reunir toda la documentación necesaria. Te mostramos cuáles son:
Se deberá aportar, entre otros documentos:
Acreditación de compatibilidad urbanística municipal, cuando sea exigible.
- Acreditación de propiedad de la vivienda: debes presentar un certificado que demuestre que la vivienda está a tu nombre o tienes derecho a su explotación. Te vale con el contrato de compraventa o las escrituras de la vivienda.
- Acreditación de alta IGIC: los establecimientos turísticos deben aparecer en el alta del IGIC. Para ello, debes hacerte con el modelo 400 y dar de alta, en el epígrafe 1685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros”.
- Eficiencia energética:se necesita un certificado de eficiencia energética.
- Planos de la vivienda:se ha de presentar los planos detallados de la vivienda y la situación de la misma con respecto al suelo público.
- Póliza de seguro: por último, debes estar en posesión de la póliza de seguro de responsabilidad civil. Es el documento donde se formalizan los contratos de seguro y se le da validez legal.
2. Presentar la declaración responsable
La declaración responsable sigue siendo obligatoria, pero ya no habilita automáticamente el inicio de la actividad si el planeamiento municipal no permite el uso turístico.
Además, debe presentarse ante la administración competente, de forma telemática o presencial, para su inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas.
Puedes presentar el documento en la sede electrónico del Gobierno de Canarias, de forma telemática o si lo prefieres, de forma presencial, ante el Cabildo correspondiente.
Conclusiones
El alquiler de viviendas vacacionales sigue siendo una actividad con gran peso en Canarias, pero el nuevo marco normativo introduce mayores exigencias y controles, con el objetivo de equilibrar el turismo, el acceso a la vivienda y la sostenibilidad del territorio.
Por ello, resulta más importante que nunca conocer bien la normativa y contar con asesoramiento especializado antes de iniciar o continuar esta actividad.
Si aún tienes dudas, enHosticasa te asesoramos y acompañamos durante todo el proceso de alta y gestión de tu vivienda vacacional en Canarias, guiándote de forma integral para que puedas dar de alta tu propiedad con total seguridad y conforme a la normativa vigente.
Preguntas frecuentes
A raíz de la entrada en vigor de la nueva normativa sobre viviendas vacacionales en Canarias, es normal que surjan dudas entre propietarios, inversores y personas interesadas en iniciar esta actividad. A continuación, respondemos a las preguntas más frecuentes sobre cómo afecta la nueva ley al alquiler vacacional, aclarando los principales cambios y su impacto práctico.
¿Puedo seguir alquilando mi vivienda turística si ya estaba registrada antes de la nueva ley?
Sí.Las viviendas ya registradas disponen de un periodo transitorio para adaptarse a los nuevos requisitos. No obstante, deberán cumplir progresivamente con las exigencias de superficie mínima, eficiencia energética, accesibilidad y demás condiciones, ya que la licencia deberá renovarse cada 5 años.
¿Qué ocurre si mi municipio ya ha alcanzado el límite del 10%?
Si el municipio ha alcanzado el cupo máximo del 10 % de edificabilidad residencial destinada a uso turístico (o 20 % en Islas Verdes), no se concederán nuevas licencias hasta que el porcentaje descienda.
Esto no afecta a las licencias ya existentes, pero sí bloquea nuevas altas.
¿Sigue siendo suficiente presentar una declaración responsable?
No. La declaración responsable sigue siendo obligatoria, pero ya no es suficiente por sí sola.
Ahora es imprescindible que el planeamiento urbanístico municipal permita expresamente el uso turístico en la zona donde se ubica la vivienda.
¿Puedo destinar una vivienda nueva a alquiler vacacional?
En la práctica, no.
La nueva normativa exige que la vivienda haya tenidouso residencial previo durante al menos 10 años, lo que impide que las nuevas promociones se destinen directamente al alquiler turístico.
¿Cuál es la superficie mínima exigida para una vivienda vacacional?
La superficie mínima pasa de 25 m² a 35 m² útiles, con el objetivo de mejorar los estándares de calidad y habitabilidad.
¿Está permitido el alquiler vacacional en Viviendas de Protección Oficial (VPO)?
No. La nueva ley establece una prohibición expresa y total del uso turístico en viviendas de protección oficial, sin excepciones.
¿Puedo vender mi vivienda con la licencia turística incluida?
No. Las nuevas licencias no son transmisibles, lo que significa que no pueden venderse ni cederse junto con el inmueble. Esta medida busca frenar la especulación con licencias turísticas.
¿Qué requisitos de sostenibilidad debo cumplir?
Algunos de ellos son:
- Certificación energética mínima B o superior (según los casos).
- Medidas de ahorro de agua y eficiencia energética.
- Instalación de puntos de recarga eléctrica, cuando sea exigible.
- Estos requisitos se revisarán en cada renovación de la licencia.
En Hosticasa estaremos encantados de orientarte en caso de que necesites ayuda.
¿Cada cuánto tiempo hay que renovar la licencia?
La licencia (declaración responsable) tiene ahora una vigencia de 5 años, tras los cuales deberá renovarse acreditando el cumplimiento de todos los requisitos vigentes.
¿Qué sanciones existen si no cumplo la nueva normativa?
La ley endurece el régimen sancionador, especialmente en casos de:
- Alquiler sin licencia o con licencia caducada.
- Incumplimiento de cupos municipales.
- Falta de adaptación a los requisitos técnicos y de sostenibilidad.
- Las multas pueden ser elevadas y conllevar la pérdida de la licencia.
Para evitar este tipo de sanciones, es imprescindible estar al tanto de las nuevas leyes en materia de turismo.
¿A quién beneficia esta nueva normativa?
El objetivo principal es proteger el acceso a la vivienda residencial, mejorar la calidad del alojamiento turístico y reforzar el papel de los ayuntamientos en la planificación urbana, aunque supone mayores exigencias para propietarios e inversores.